中心爲何要拆除住宅小區圍牆?物業公司怎麽辦?我們的安全怎麽辦?小區必裝可視對講脫機治理門禁系統了啊! -

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中心爲何要拆除住宅小區圍牆?物業公司怎麽辦?我們的安全怎麽辦?小區必裝可視對講脫機治理門禁系統了啊!

文字:[大][中][小] 2016-2-22    浏覽次數:2512    

中心爲何要拆除住宅小區圍牆?物業公司怎麽辦?我們的安全怎麽辦?

小區必裝可視對講脫機治理門禁系統了啊!

昨天上海体彩网-欢迎您聯播的第一條上海体彩网-欢迎您即開始關注城市規劃的,這讓身處該行業的各位設計師們不免有些吃驚。城市規劃和建設的相關問題又一次回到大衆輿論領域。


其中最引人注目的一條意見是:中國新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約操作。别的要樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念,建設快速路、主次幹路和支路級配合理的道路網系統。

 

不再建設封閉住宅小區這一條意見被迅速放大。網友的吐槽聲已經彙成一片海洋。


 
從此我家大門打開了!你是否贊同小區從封閉式治理,轉變爲開放式街區?《意見》中提出:“新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”

這個《意見》标的目的是對的,想法是好的,因爲歐洲大部门國家都是這樣做的。但是有時候中國老苍生未必領情,也未必適合中國國情。

 

首先看看開放式街區優勢:

 

增加交通道路,城市道路雖然不寬,但路網密集,交通通暢,避免車輛與行人擁擠在幹道十字路口等待穿越。

 

可以極大提高大城市的通勤效率,進而提高勞動生産率,甚至多出來的車道可以在夜間轉爲停車泊位改造爲自行車道或步行道,創造一種健康城市的生活理念。

 

實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,優化路網結構,促進城市土地的節約操作。

 

提供更多的停車泊位,小區和大院綠地也可以成爲公共綠地,變相增加更多的公共設施。

 

對比下!開放式的街區存在哪些不得不說的問題:

 

1、道路與綠地所有權、使用權、收益權和補償如何分配?

 

道路和綠地使用權和收益權

 

比如住宅小區規劃紅線內土地所有權屬于全體業主,包罗道路和綠地,未建的住宅可以將道路和綠地的土地剝離,但已建的住宅道路和綠地的使用權和收益權應當歸全體業主,假如要開放,勢必要解決使用權和收益權問題。

 

減少土地出讓面積和資金

 

住宅小區開放後,小區道路和綠地都變成公共設施。對于新建住宅小區,當然可以僅限定住宅樓部门土地用于出讓,而原來住宅小區概念的道路和綠地都作爲公共設施用地,但這樣會大幅度減少土地出讓面積和土地出讓金。

 

如何確定道路和綠地和收益分配模式?

 

《物權法》“第七十三條 建築區劃內的道路,屬于業主共有”。“建築區劃內的綠地,屬于業主共有”。“建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有”。“第七十四條 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有”。

 

道路和綠地也可以由政府收回道路和綠地所有權,但按照《物權法》規定“第三十九條 所有權人對本身的不動産或者動産,依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。“第一百四十八條 建設用地使用權期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當遵照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動産給予補償,並退還相應的出讓金”,需要給予業主相應補償,不单衡量補償計算標准不易,并且衆口難調、難度不亞于拆遷。

 

假如政府不收回,收益權歸屬全體業主,無疑是一件很複雜的事情。

 

2、物業是否可以取消?物業費是否可以不交?小區是否安全?

 

已建住宅小區開放後,物業公司必然撤銷,當然也沒有物業費了。大家首先擔心的是原住宅小區的安全治理,雖然可以增加監控攝像頭全域監控,不過監控室必定不是小區的了,也應當集中治理,變成政府的一項公共服務,現有監控設施的改造也需要必然的費用支出,看來都需要政府承擔。

 

道路和綠地顯然可以變成公共設施,但小區地下管網、配電房、垃圾房等的責任主體尚需明確,未來沒有物業公司代表業委會行使治理責任,除了住宅樓內維修可以由社會化服務機構實施、業主自行或公共維修基金承擔費用外,原小區內的地下管網等則需要政府市政部門重新劃定治理邊界和治理責任以及費用承擔。畢竟假如道路和綠地變成公共設施,開膛破肚維修其地下管網都不是業主所能承擔的。

 

别的,很多小區內部的道路是不規整的,小區內道路與小區外並行,假如開放小區作爲公共道路通行,必須要經過相應的改造,包罗拆除圍牆、景觀,都需要改造費用,承擔主體也需要明確。

 

3、停車庫的使用權、收益權、分配權及治理責任如何處理?

 

住宅小區地下停車庫一般占用住宅樓與小區道路和綠地地下空間,用于業主停車,通過刷卡進入,刷卡設施由物業公司治理並收費。

 

住宅小區開放後,社會車輛進入如何治理?地下車庫以及刷卡設施由誰治理、維護?地下停車是否收費?收費權益如何分配?

 

雖然可以由業委會聘人治理、維護,治理維護成本不低,并且也需要與政府分享地下空間操作收益。

 

在中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍看來,中國城市需要從這裏開始,做出根本性的轉變。他說,封閉小區是農耕文明的理念,一個個樓盤都是一個個獨立王國,彼此不關聯,公共服務設施不共享。但現代城市應該是開放的,以公共服務、公共空間作爲特征。”楊保軍進一步解釋,縮小出讓面積的另一個好處是,不同開發商蓋的房子必定不一樣,多樣性、豐富性就出來了。楊保軍介紹,只要規定土地出讓面積,比如,不許超過4萬平米。“假如開發商想開發大一點,可以,你買兩塊。但中間部门是公共的。

 

原則上不再建設封閉住宅小區;樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念;實現中心城區公交站點500米內全覆蓋;城市公園原則上要免費向居民開放等。

 

這個設想一出來,網上炸開了鍋,引發了廣大網友的吐槽:
 


@水木華:我覺得這個大标的目的顯然是對的,能夠大大提高城市運作效率,便利人們的生活。比如你住的小區和一條河之間隔著另一個小區,沒牆兩分鍾過去,有牆20分鍾過去,你選哪個?

 

@大崩豆:這個也是分情況的好不,對于大城城市,爲了緩解交通壓力可以如此,很多小城市完全不用這樣,不應一竿子全打死,還是應該因地制宜!

 

@海上工程師:這算哪門子政策?買個封閉式的小區就圖個安靜,爲了孩子能安全玩耍。現在開放了,我們還圖個啥!!!

 

@未来:既然小区道路都已经属于街区了, 那么老苍生采办商品房的20%公摊费就应该取消啊!?

 

@txp123040:小區封閉和不封閉社區真是天壤之別的生活環境,不封閉的社區一個字“亂”,例如城管一下班,遊商小販馬上占滿馬路兩側,車輛堵得死死,衛生環境更不用說了,可以想象地都是黏糊糊的。一樓的商鋪搶車位,居民用破沙發或家具占車位,小商小販占用馬路販賣小商品。更不要說亂丟垃圾、打架鬥毆、夏天燒烤了。想想都頭疼。封閉小區至少有保安、沒有遊商小販,居民不大亂搶車位,小偷比較少。這些治安隱患防範不了,這樣的政策怎麽去有效推行?我在這可以告訴專家,這裏是中國,不是你考察的美國或澳洲。

 

除了中國新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。看看中心城市工作會議還有哪些幹貨要點,這些都與你息息相關:

 

【中心部署城市未來發展“路線圖”】這是時隔37年重啓的中心城市工作會議配套文件,通過一個個破解城市發展難題的“實招”和“時間表”,勾畫了“十三五”乃至未來一段時間中國城市發展的具體“路線圖”。

 

【未來城鎮住房改革明確兩大标的目的】提出了未來深化城鎮住房制度改革的兩大标的目的,即以政府爲主保障困難群體基本住房需求,以市場爲主滿足居民多層次住房需求。其中要打好棚戶區改造三年攻堅戰,到2020年,基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。

 

【未來十年,三成新房將由工廠流水線造】“搭積木式”造房子、流水線上“生産”房子,能減少建築垃圾和揚塵汙染的裝配式建築將在未來中國得到推廣,力爭用10年摆布時間,使裝配式建築占新建建築的比例達到30%,積極穩妥推廣鋼結構建築。在具備條件的地方,倡導發展現代木結構建築。

 

【城市公園原則上要免費向居民開放】未來城市將會有更多綠色“留白”。未來要強化綠地服務居民日常活動的功能,使市民在居家周围能夠見到綠地、親近綠地。城市公園原則上要免費向居民開放。限期清理騰退違規占用的公共空間。


【違反城市規劃將被嚴肅追責】針對城市規劃執行難問題,進一步強化了規劃的強制性,提出“凡是違反規劃的行爲都要嚴肅追究責任”。城市總體規劃的修改,必須經原審批機關同意,並報同級人大常委會審議通過,從制度上防止隨意修改規劃等現象。

 

【拒絕“大洋怪”中心提建築“八字”方針】針對當前一些城市存在的建築貪大、媚洋、求怪,特色缺失和文化傳承堪憂等現狀,提出建築八字方針“適用、經濟、綠色、美觀”,防止片面追求建築外觀形象,強化公共建築和超限高層建築設計治理。鼓勵國內外建築設計企業充实競爭,培養既有國際視野又有民族自信的建築師隊伍,倡導開展建築評論。

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